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李宇嘉:莫让一体化成为都市圈楼市炒作借口

时间:2016-04-13 11:33来源:未知 作者:xiaojia 点击:
近日,由于高位惯性回调和政策收紧,一线城市楼市开始降温,但其周边城市成为新一轮上涨的主力。

  近日,由于高位惯性回调和政策收紧,一线城市楼市开始降温,但其周边城市成为新一轮上涨的主力。百城房价显示,今年3月,房价上涨前10个城市中,东莞、惠州、苏州和昆山排在前4位,去年和今年1-2月领涨全国的深圳、上海3月份的房价涨幅已分别降至第8位和第5位。

 

  3月份东莞、惠州、苏州、昆山房价创造了有统计记录以来的最大涨幅。“环京县”特别是“北三县”(三河市、大厂县、香河县)的房价涨得更高。3月,“北三县”各区域均价相比2015年上涨50%以上,而作为北京“后花园”的燕郊,目前每平方米2万元的房价比2015年初翻了一倍,比春节前上涨20%。目前,燕郊房价甚至比北京房山、平谷还要高。

 

  楼市火爆驱动库存周期下降及土地市场火热。目前,都市圈内楼市库存周期已降至6-8个月。其中,苏州、南京为4个月左右;东莞、惠州为6个月左右,而靠近深圳的片区库存仅够2.8个月消化;燕郊目前在售库存仅6000套,快到无房可售的境地。“抢地”是都市圈内楼市的另一特点。一季度土地出让前5个城市中,南京、杭州、佛山和天津在列。4月初苏州诞生了13个地王,平均溢价率203%。

 

  除去库存和货币政策利好外,一线城市收紧限购限贷,楼市高位回调,驱使购房者转向都市圈是房价上涨的首要原因。如临近燕郊的通州在2015年8月推出“限购”,深圳、上海近期提高非户籍人口限购门槛。都市圈内房价较低是楼市火爆的另一个原因,如通州目前均价在每平方米4万元左右,比燕郊高出2倍。区域一体化预期强化,如副中心通州与“北三县”规划一张图、轨道交通在燕郊设站传闻;再如深圳“直辖市”传闻、轨道将通往东莞和惠州等。

 

  另一个重要原因就是“资产荒”。“十三五”及未来,楼市去库存是需求端“做加法”的重点,目的是承接制造业去杠杆腾出来的信贷,熨平“做减法”阵痛。“做加法”需要偏宽松的货币环境,而货币宽松叠加居民“加杠杆”,楼市景气向上是必然的。但是,经济放缓,企业利润下滑(2015年国企利润同比下滑21.9%),有效资产供给不足,“信贷宽、资产荒”格局明显,资金需要避难所。

 

  当安全资产匮乏时,体制优势集中之处,也是资金最安全的地方。由于集中了全国20%的公共资源、就业机会和现代化成果,一线城市是体制优势最集中的地方,而房子则毫无疑问是这种优势的最佳载体。当一线城市政策收紧、楼市开始调整,在人口、产业方面“有故事、水位低”的周边城市,成了洼地的代表。于是,资金又开始涌向这些城市。

 

  本来,这是一个良好的都市圈发展景象,即人口由一线城市向圈内其他城市迁移,形成类似于日本东京“市—都—圈”式的都市圈模式、分层住房供应模式,既集聚了人口,发挥了城市的规模效应,降低了公共服务边际成本,又解决了人口过分集中后的“城市病”。但目前看,一线城市住房需求向周边转移,还停留在民间和市场自发推动,但秩序混乱的“野蛮生长”阶段。

 

  尽管河北“环京县”开始承接北京“非首都功能”的产业与人员,但在轨道交通和公共配套方面,规划并未“落地”。如轨道会否在燕郊设站,一直不明确,京冀两地在产业、人口和服务上的规划无法协同。深莞惠一体化喊了很多年,但最关键的轨道交通一直没有通到东莞和惠州,临界区域“断头路”多年未解。总之,三大都市圈在重构产业、人口和住房方面的一体化效果不彰,但不断上涨的房价、不断抬升的投机需求,却在透支一体化的利好。目前,深圳人占东莞和惠州楼市50%的份额,但投资是主要目的,真正居住的很少。被称为“空城”的无锡,由于均价低(8000元)而成了投资客的新选择,据悉一季度47%的房子被江浙沪投资客买走。

 

  再看燕郊,常住人口2015年已达80万人,这是一个中等城市的“体量”。近年来,燕郊是作为承接北京“刚需”的“睡都”发展,但在公共服务供给上,燕郊却是按照廊坊的一个镇来设置的。燕郊距离北京国贸仅15公里,但交通完全靠102国道,比北京“睡城”回龙观还拥挤,15公里的路程要花1-2个小时。满眼望去,燕郊脚手架林立,但城市管理混乱,教育配套缺失,社区服务质量低下,治安形势严峻,生活服务低端落后。事实上,这是三大都市圈的共性,即与圈内一线城市在产业协作、公共服务衔接上不足,但房地产却先行过度发展。

 

  住房需求向都市圈转移,这是城市化第二阶段的规律,即从城市化到“都市圈”化。但是,受政策利好预期和投资需求外溢,三大都市圈房价暴涨,这是管理层不希望看到的。因此,苏州限制房价涨幅,廊坊限制外地人买房、限制杠杆,东莞和惠州坚持30%的最低首付比,笔者认为这很必要。需求端限制、遏制投机炒作,降低“都市圈”成本,为人口和产业转移创造低成本的环境,这是第一步。

 

  同时,在推进一线城市与圈内其他城市在区域统一规划、交通一体化、基础市政设施先行、教育医疗均等化及异地结算等方面,要明确合作机制、实施机制及分阶段任务。相关省份和城市,要抓住住房需求向一线城市周围转移的契机,打破“一亩三分地”、短期经济绩效的短视思维,本着人口、产业重构带来的空间释放、效率提升的长期利好,以税收分享机制为激励,以省际间和市际间积极有效的公共政策为手段,实现公共服务与产业、人口、住房需求转移同步推进。

(责任编辑:xiaojia)
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